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La “cedolare secca” è un regime opzionale esercitabile dalle persone fisiche sui redditi derivanti dalla concessione in locazione ad uso abitativo di immobili e delle relative pertinenze. Tali redditi vengono sottoposti ad un’imposta sostitutiva, e sono quindi esclusi dall’applicazione della disciplina IRPEF.L’opzione per il regime della cedolare secca sostituisce per il periodo di durata dell’opzione:

  • imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato;
  • imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2 % del canone pattuito;
  • imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di euro 14,62 per ogni foglio.

La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo, se dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione

Persone fisiche titolari di diritti di proprietà o di diritti reali di godimento su immobili abitativi.
Non possono, quindi, accedere al regime della cedolare secca

  • le società di persone
  • le società di capital
  • gli enti commerciali e non commerciali
  • soggetti che procedono alla locazione di immobili ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni (anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti)
  • i condomini proprietari di parti comuni di immobili ad uso abitativo

La norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per immobili abitativi locati con finalità abitative. Si tratta quindi di :

  • fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A10) ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa.
  • concessi in locazione ad uso abitativo

La base imponibile della cedolare secca è costituita dalmaggiore importo tra:

  • Somma dei canoni di locazione maturati nel periodo di validità dell’opzione per la cedolare secca
  • Ammontare della rendita catastale riferita allo stesso periodo

La misura dell’imposta varia in relazione alla tipologia del contratto, sono infatti previste due aliquote differenziate in base alla tipologie del contratto:

  • 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero regolati dalla legge n. 431 del 1998, anche di durata limitata
  • 19% per i contratti a canone concordato riferiti ad immobili situati in Comuni ad alta densità abitativa

L'articolo 4 del DL 102/2013 introduce una riduzione di 4% dell'aliquota della cedolare secca applicata ai contratti di locazione cd a canone concordato, la quale passa dalla misura del 19% al 15%. Tale disposizione opera retroattivamente a partire dal periodo di imposta in corso ovvero dal primo gennaio 2013.

Il contribuente nel valutare se optare per la cedolare secca deve quindi considerare le seguenti caratteristiche:

  • L’aliquota fissa della cedolare secca applicata sull'intero canone rispetto aliquota marginale progressiva irpef che sarebbe applicata al canone ridotto forfettariamente, partire dal 2013, del 5% ( o del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano )
  • Rischio di incapienza con conseguente perdita di detrazioni di imposta irpef che non possono essere detratte dalla cedolare secca dovuta
  • Risparmio di imposta di registro e di bollo (nel caso in cui non sia giò stata versata)
  • il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca, pur non concorrendo alla formazione del reddito complessivo, ai fini del calcolo dell’irpef e delle addizionali, deve essere computato per:
    • determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico
    • calcolare le detrazioni per carichi di famiglia e le altre detrazioni previste dall’art 13 del TUIR
    • calcolare le detrazioni per canoni di locazioni
    • stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali (esempio ISEE o assegni al nucleo familiare)

Essendo un regime opzionale è necessario che il locatore che intende aderivi eserciti l'opzione.
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata tramite:

Modello semplificato SIRIA
Modello 69
Si presenta solo telematicamente e può essere utilizzato se:
  • I locatori non sono più di tre e tutti optano per la cedolare secca.
  • Il numero dei conduttori non è superiore a tre.
  • È locata una sola unità abitativa e non più di tre pertinenze.
  • Abitazione e pertinenze sono iscritte in catasto e hanno una rendita catastale.
  • Il contratto contiene solo la disciplina del rapporto di locazione senza altre pattuizioni (ad esempio fideiussioni prestate da terzi o locazioni congiunte di immobili abitativi e strumentali).
Sostituisce anche la Comunicazione Dati Catastali (CDC) e deve essere presentato in due copie ad un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Deve essere utilizzato:
  • Nei casi in cui non è possibile registrare il contratto con modello semplificato SIRIA.
  • Nelle ipotesi diverse dalla registrazione (proroga, risoluzione etc).

L’opzione è esercitabile dal locatore solo se ha provveduto a comunicare preventivamente all'inquilino, tramite lettera raccomandata.
  • L’intenzione di avvalersi dell’istituto della cedolare secca.

E la contestuale

  • Attestazione di rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

La raccomandata deve essere inviata prima di esercitare l'opzione per la cedolare secca e quindi in via generale prima di registrare il contratto o prima di presentare il modello 69. Non è valida la raccomandata consegnata a mano. anche se con ricevuta sottoscritta dall'inquilino.

L'Agenzia delle Entrate ha precisato che non è necessario inviare loro alcuna comunicazione se l'intenzione di esercitare l'opzione e la rinuncia agli aggiornamenti del canone sono espressamente esplicitati nei contratti di locazione.


Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento.
In caso di revoca ritorna dovuta l’imposta di registro.
Il locatore può comunque esercitare nuovamente l’opzione nella annualità contrattuale successiva.

Per la cedolare secca si applicano le medesime regole dell'IRPEF per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi le sanzioni, gli interessi e il contenzioso, nonché i criteri di compensazione.
Anche per la cedolare secca sono dovuti, pertanto, versamenti sia in acconto che a saldo.

Acconto:

Il saldo si paga entro il 16 giugno dell‘anno successivo ( oppure entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0.40%)

Se l’anno di prima applicazione della cedolare secca coincide con il primo anno di possesso dell’immobile, l’acconto non è dovuto

Per versare la cedolare secca si utilizza il modello F24, indicando nella sezione erario i seguenti codici tributo:

  • 1840 per la prima rata di acconto;
  • 1841 per la seconda o unica rata di acconto;
  • 1842 per il saldo.

L'anno da indicare corrisponde al periodo d'imposta al quale si riferisce il versamento.